우리나라만큼 부동산에 대해 이리도 열광하는 나라도 흔치 않을 것입니다. 부동산이 주된 재테크의 수단이 되면서 특히, 아파트 가격에 대해 많은 국민들이 민감하게 반응하고 있습니다. 아파트가격이 일반적인 경제원리인 수요, 공급 원칙이 잘 안맞는 것 같이 보이는 이유가 단순히 주택보급률이나 인구증가율만 가지고 판단하기 때문인데요. 따라서 집값 상승을 이끄는 요인은 다른 지표에서 찾아야 합니다.
결국 어찌되었든 아파트 가격이 오른다는 것은 그만큼 수요가 있다는 것이고 공급이 적다는 의미입니다. 그렇다면 수요가 많다는 지표와 공급이 적다는 지표는 어떻게 확인할 수 있을까요?
▣ 매물과 거래량
매물은 공급지표입니다. 매물은 신축아파트에 한정되어 생각하면 안됩니다. 기존 아파트를 팔려는 사람이 없다면 공급이 적은 것으로 판단해야 합니다. 이때 그 지역에 아파트를 사고자 하는 사람들이 많아질 때(수요가 증가) 아파트 가격은 오르게 됩니다. 수요는 있으나 거래량이 없을 때 아파트 가격은 상승합니다. 사람들이 아파트를 내놓지 않는 이유는 개발 호재등으로 인해 앞으로 가격이 더 상승할 수 있다라는 판단을 하기 때문이죠. 하지만 정확한 상황을 판단해야 합니다. 매물이 없는 것은 비단 개발호재 뿐 아니라 지금 팔아봐야 돈이 안된다는 생각이 깔려있기 때문이기도 한데 이럴 때는 아파트 가격이 오르지 않을 수 있습니다. 정부정책과도 무관하지 않죠. 매물이 나오지 않는 이유를 정확히 이해하는 것이 필요합니다.
<이미지 출처 : 시사저널e>
▣ 인구/일자리의 증가
가장 중요한 지표입니다. 인구가 유입되면 필수적으로 집을 구하게 되고 이는 수요로 발생됩니다. 인구유입의 이유는 보통 일자리의 증가로 인해 야기됩니다. 이는 각 지자체나 통계청에서 지표를 제공하고 있으니 찾아서 확인해보시면 됩니다. 대한민국의 출산률이 낮아지고 있다고는 하지만 인구수로 집의 수요를 판단하지 말고 가계수로 판단해야 합니다. 인구증가율은 감소해도 가계수 증가로 인해 아파트(또는 주택)의 수요가 늘어나기 때문이죠. 일자리의 증가는 쉽게 알 수 있는데 대규모 쇼핑몰, 기업, 인근지역 공장 등의 유치가 시작되면 자연적으로 일자리는 증가하게 되고 직장에서 가까운 곳에서 거주하고 싶어하는 사람들의 마음 때문에 해당지역의 집값이 상승하게 됩니다.
▣ 교통편리성
버스노선의 신설이나 지하철 노선의 추가, 도로의 신설로 인해 교통환경이 좋아지면(주변지역으로 이동성 및 비용 감소) 해당지역의 집값은 상승합니다. 실제로 가장 아파트 가격이 상승하는 곳은 지하철 여러노선이 만나는 곳이나 환승이 이루어지는 곳에서 발생합니다. 이런곳에서는 유동인구가 증가하게 되고 이 유동인구를 노릴 상업지구의 발달을 낳게 됩니다. 상업지구의 발달은 인구와 일자리 증가로 이어지게 되어 집값상승으로 연결됩니다.
▣ 좋은 학군의 형성
학군이 중요하다는 말을 많이 하지만 주변에 학교가 많다는 것만을 의미하지는 않습니다. 좋은 학군이어야 합니다. 좋은 학군이라는 것은 우수한 학생들이 많은, 교육의 질이 좋다는 것을 말합니다. 교육의 수준이 낮고 학생들의 학업에 대한 열의가 적은 곳은 아무리 학교가 많아도 지역의 집값상승을 이끌지 못합니다. 학부모들이 학교 교육에 관심을 가져야 하는 이유가 이런 경제적인 이유도 있습니다. 이와 더불어 학생들의 계도에도 신경을 써야 하지요. 공부를 잘하는 것도 중요하고 건전한 환경을 만드는 것도 중요합니다.
▣ 인구구성
인구구성은 자칫 오해를 할 수 있는데 정확한 표현은 구매력 있는 인구가 충분한가라는 것입니다. 일반적으로 나이가 많은 분들이 젊은 세대보다 구매력이 적기 때문에 어느 지역의 인구구성이 노인들이 많다라고 하면 상권의 형성에 어려움을 겪게 됩니다. 이는 역시 인구의 감소 및 일자리의 감소로 이어지게 되고 장기적으로 아파트가격 하락을 낳게 됩니다. 물론 노인 세대에도 구매력이 좋은 지역도 많습니다. 이를 확인하는 방법은 그 지역을 가보면 됩니다. 형성되어 있는 상권의 모습을 보거나 빌딩에 비어 있는 상가가 많은 것으로 현재 지역의 인구의 구매력을 유추해 볼 수 있습니다.
<본 내용과 사진은 아무 연관이 없습니다.>
종합해보자면, 상권의 발달을 만들 수 있어야 하고 교통의 편리성, 학군의 우수성이 있다면 해당지역은 장기적으로 아파트가격 상승을 이끌 수 있습니다. 가장 중요한 요인은 가계수의 증가와 인구의 유입이 되겠지요. 재테크로써 부동산을 선택하신 분들은 정부의 정책도 중요하지만 부동산 시장의 현황을 볼 수 있어야 하겠습니다. 더불어 변화를 미리 캐치하여 영원히 부동산 가격이 증가하는 곳은 없듯이 새로 형성되는 시장으로 이동하는 유연함도 갖춰야 하겠죠.
정부나 지자체에서 발표하는 통계자료를 그냥 지나치지 않고 볼 줄 아는 능력도 필요할 것입니다. 그리고 같은 통계수치를 가지고도 다른 결과를 만들어 낼 수 있을 수 있으니 숲과 나무를 동시에 볼 수 있는 안목도 요구됩니다. 이를 위한 공부가 선행되는 것이 좋습니다.
지금까지 아파트가격 상승을 만드는 요인들에 대해 개략적으로 말씀드렸습니다.
